汪静芸
汪静芸是达沃法律顾问, 协助客户处理公司法相关事务, 尤其是帮助欧洲公司在中国大陆及香港设立子公司和分支机构, 并跟进后续程序与协调工作。
2021-05-20
何为优先承租权？
优先承租权是指租赁期届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租原租赁物的权利。优先承租权可经双方协议约定。新《民法典》亦在第734条赋予了这项法定权利。
根据后续最高院的司法解释，如果租赁合同期限在《民法典》施行后（即租赁合同在2021年1月1日后届满），承租人有权主张适用法定优先承租权，即便租赁合同原本没有约定。
谁能享有优先承租权？
优先承租权的客体仅限于平等主体之间的房屋租赁。廉租房、公租房等保障性住房并不当然享有优先承租权。房屋租赁合同的承租人或次承租人可以享有优先承租权。但基于合同相对性原则，次承租人只能向转租人主张权利。同样，该等优先权也不能被转让或继承。
哪些情形下可行使优先承租权？
- 合法有效的房屋租赁合同期限届满；
如果租赁合同无效、被撤销或因承租人违约而提前解除，承租人将丧失优先承租权。
- 出租人拟将房屋出租给第三方；
如果出租人决定收回房屋自用，承租人将不会取得优先承租权。如果出租人将房屋出租给近亲属使用则视为自用（母公司出租给子公司的情况除外）。
- 承租人提出同等条件
承租人需提出与第三方至少同等的条件。同等条件不仅包括租金也包括其他条件（如：租期、付款方式、租赁面积等。）
优先承租权的救济
优先承租权的救济主要基于违约责任。承租人可以要求赔偿实际损失。然而，需要注意的是，人民法院不能强制撤销出租人与第三方已经订立的租赁合同。
如何更好保护承租人的优先承租权？
出租人对承租人负有通知其拟与第三人订立租赁合同的义务。但在实践中，承租人往往因为没有接到通知而不知晓享有该权利。为更好保护承租人，应当在租赁合同中明确通知期、通知方式及通知内容的条款。
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